Marktanalyse & Prognose für Konstanz, Überlingen, Meersburg & Umgebung
Der Immobilienmarkt am Bodensee zählt seit Jahren zu den gefragtesten Wohn- und Investitionsregionen in Süddeutschland. Besonders Städte wie Konstanz, Überlingen, Meersburg, Radolfzell, Stockach und Friedrichshafen profitieren von einer einzigartigen Kombination aus hoher Lebensqualität, wirtschaftlicher Stabilität, begrenztem Bauland und starker Nachfrage.
In den kommenden Jahren dürfte sich die Preisentwicklung von Immobilien am Bodensee jedoch stärker auseinanderentwickeln – abhängig davon, ob eine Immobilie zur Eigennutzung, als Ferienwohnung (FeWo) oder als klassische Mietwohnung gedacht ist.
Zentrale Einflussfaktoren bleiben:
- das Zins- und Finanzierungsniveau
- die Regulierung von Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen
- die anhaltende Knappheit an Mietwohnungen
- steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Sanierung
1. Eigennutzung
Häuser & Eigentumswohnungen zum Selbstwohnen
Tendenz:
Immobilien zur Eigennutzung am Bodensee entwickeln sich insgesamt eher stabil bis moderat steigend. Die Region bleibt für Eigennutzer hochattraktiv – insbesondere für Familien, Paare und Best Ager, die dauerhaft wohnen möchten. Gleichzeitig wirken hohe Kaufpreise und die Finanzierungskosten bremsend.
In Städten wie Konstanz oder Überlingen ist das Angebot an gut gelegenen Wohnungen und Häusern stark begrenzt. Käufer entscheiden deutlich selektiver und achten verstärkt auf Energiekennwerte, Grundrisse und Folgekosten.
Nächste 12–24 Monate:
grob -2% bis +4% (je nach Zinsniveau und Objektqualität)
5-Jahres-Sicht:
grob +5% bis +20%
Spannweite nach Qualität:
- Top-Lagen / guter energetischer Zustand:
eher oberes Ende der Preisspanne, insbesondere in Seenähe oder zentrumsnahen Wohnlagen - Sanierungsbedürftig / schlechte Energiekennwerte:
eher unteres Ende, teils zusätzliche Abschläge durch steigende Sanierungs- und Modernisierungskosten
Einordnung für Eigennutzer:
Wer langfristig selbst wohnen möchte, trifft am Bodensee weiterhin auf einen wertstabilen Markt – vorausgesetzt, Lage und Objektqualität stimmen.
2. Ferienwohnungen
FeWos / Zweitwohnsitze / Kurzzeitvermietung
Tendenz:
Der Markt für Ferienwohnungen am Bodensee ist weniger von der Nachfrage als von rechtlichen Rahmenbedingungen geprägt. Touristische Hotspots wie Meersburg, Überlingen oder Konstanz bleiben beliebt, gleichzeitig sorgen kommunale Regelungen für Unsicherheit.
Themen wie Zweckentfremdungssatzungen, Genehmigungspflichten oder Einschränkungen innerhalb von WEGs beeinflussen den Markt zunehmend.
Nächste 12–24 Monate:
grob -5% bis +3%
5-Jahres-Sicht:
grob 0% bis +15%
Wovon es besonders abhängt:
1.) Rechtliche Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung
(Gemeindesatzungen, Genehmigungen, WEG-Regeln)
2.) Auslastung & Rendite nach Kosten
(Hausgeld, Rücklagen, Verwaltung, Reinigung)
3.) Lage (See- oder Zentrumsnähe)
Sehr gute Lagen bleiben am robustesten
Einordnung Ferienwohnungen:
Ferienimmobilien sind am Bodensee weiterhin gefragt, erfordern aber sorgfältige Prüfung und professionelle Beratung, um Risiken zu minimieren.
3. Klassische Mietwohnungen
Kapitalanlage bei hoher Nachfrage & wenig Angebot
Der Mietwohnungsmarkt am Bodensee ist extrem angespannt. In Städten wie Konstanz oder Friedrichshafen konkurrieren Investoren und Eigennutzer zunehmend um dieselben Objekte. Die Knappheit wirkt grundsätzlich preisstützend.
Gleichzeitig begrenzen Mietregulierung, steigende Instandhaltungskosten und das Zinsniveau die Renditeerwartungen.
Nächste 12–24 Monate:
grob 0% bis +5%
(gute, vermietbare Standardobjekte oft stabil)
5-Jahres-Sicht:
grob +5% bis +25%
(wenn Mieten weiter steigen und Zinsen nicht deutlich anziehen)
Risiko- / Preisabschläge:
vor allem bei:
- hohem Sanierungsbedarf
- schlechten Energiekennwerten
- eingeschränkten Mieterhöhungspotenzialen
Einordnung Kapitalanlage:
Langfristig bleiben Mietwohnungen in guten Lagen rund um den Bodensee eine solide, vergleichsweise sichere Anlageform.
Fazit: Immobilienpreise am Bodensee realistisch einschätzen
Die Entwicklung der Immobilienpreise am Bodensee wird künftig stärker von Nutzungsart, Lage, Objektzustand und Regulierung bestimmt. Pauschale Marktprognosen verlieren an Aussagekraft – individuelle Immobilienbewertung und lokale Marktkenntnis werden immer wichtiger.
Gerade in Teilmärkten wie Konstanz, Überlingen oder Meersburg lohnt sich eine professionelle Einschätzung, um Chancen und Risiken realistisch abzuwägen.
